Chuyên gia mách nước đầu tư bất động sản đại đô thị

Phân tích Thị trường Bất động sản Nhà ở

• Hiện tượng sự khan hiếm và tăng giá: Trong năm 2020, thị trường bất động sản nhà ở gặp phải sự khan hiếm về dự án mới. Do sự siết chặt cấp phép của cơ quan chức năng.
• Điều này dẫn đến tình trạng giá cả trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng. Trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng cắt lỗ và thanh khoản kém.
• Phân tích nguyên nhân và hậu quả: Sự khan hiếm nguồn cung trong thị trường sơ cấp thu hút các nhà đầu tư mua nhà đất nhưng cũng tạo ra tình trạng cắt lỗ khi giải ngân không đạt được.
• Đối với thị trường thứ cấp. Những nhà đầu tư lướt sóng thường sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Dẫn đến tình trạng bán cắt lỗ khi không đạt được lợi nhuận mong muốn.
• Sức hút của thị trường sơ cấp: Sức hút của thị trường sơ cấp không chỉ đến từ việc có thêm tiện ích. Dịch vụ và chất lượng hoàn thiện tốt hơn.
• Mà còn từ sức nóng của các chiến dịch truyền thông và marketing từ các chủ đầu tư. Và đại lý bán hàng. Điều này tạo ra một làn sóng tuyên truyền mạnh mẽ. Làm cho người mua bị cuốn vào thị trường sơ cấp.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam

Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản Nhà Ở

• Sự Phủ Sóng Thông Tin và Thị Trường Nhà Ở: Trên thị trường, người mua hiện có khả năng tiếp cận trực tiếp với chủ đầu tư mà không cần thông qua trung gian (F1). Điều này làm giảm tính hấp dẫn của thị trường thứ cấp.
• Nơi mà người mua thường chỉ mua lại từ F1 hoặc F2. Đối với nhà đầu tư dài hạn, họ thường không sử dụng các nhà đầu tư lướt sóng. Do đó, thị trường thứ cấp đang trải qua một thời kỳ khó khăn.
• Mua Nhà Để Đầu Tư Trong Các Dự Án Đại Đô Thị: Với các dự án nhà ở cao tầng trong các đại đô thị. Việc mua nhà với mục đích đầu tư dựa trên dòng tiền và lợi nhuận có thể không phải là lựa chọn khôn ngoan.
• Sự khan hiếm nguồn cung không đảm bảo khả năng giữ hoặc tăng giá. Đặc biệt khi thị trường trở nên quá đông đúc. Cạnh tranh giữa các nhà đầu tư và môi giới có thể làm giảm giá trị của tòa nhà.
• Sự Khác Biệt Giữa Chung Cư Trung Tâm và Đại Đô Thị: Căn hộ chung cư ở trung tâm thường có điều kiện cho thuê tốt hơn. Trong khi căn hộ ở các đại đô thị thường được mua để ở.
• Việc quản lý và vận hành sau này đóng vai trò quan trọng trong việc tăng giá trị của dự án. Các chủ đầu tư cần chú trọng vào quản lý. Và vận hành để tạo ra giá trị gia tăng cho dự án.

Câu chuyện đầu tư bất động sản thương mại: shophouse, mặt bằng bán lẻ. Văn phòng tại các đại dự án liệu có gì khác biệt?

• Nếu đầu tư các dự án về shophouse, nhà thương mại thì chúng ta cũng phải lường trước được. Là có những giai đoạn khó khăn mà việc cho thuê không được.
• Khi mua cũng hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Giá trị gia tăng của shophouse cũng phụ thuộc vào mật độ dân cư và khả năng mua sắm ở khu vực đó.

Chuyên gia mách nước đầu tư bất động sản đại đô thị – Như vừa trao đổi, một dự án có tăng giá hay không, thanh khoản có tốt hay không. Còn phụ thuộc vào quá trình vận hành sau khi dự án được bàn giao.

Bài toán vận hành là bài toán quan trọng trong phát triển các đại đô thị. Các đại dự án với dân số khổng lồ. Nguồn cung lớn thách thức các đơn vị quản lý, vận hành như thế nào?

Bài Toán Vận Hành và Quản Lý Bất Động Sản

• Sống Như Một Cơ Thể Sống: Vấn đề quản lý và vận hành bất động sản không chỉ là việc đưa ra quyết định về cơ sở hạ tầng và xã hội của dự án. Mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến việc một dự án “sống” như thế nào trong tương lai.
• Đối với người mua, không chỉ là mua để cho thuê. Mà còn là chọn lựa một chủ đầu tư uy tín và có phương thức vận hành bài bản.
• Giá Trị của Quản Lý Chuyên Nghiệp: Sự chuyên nghiệp trong quản lý và vận hành bất động sản thể hiện qua tính hiệu quả dài hạn. Và khả năng xử lý tình huống trong các điều kiện khó khăn.
• Đối với các doanh nghiệp quản lý bất động sản, việc nâng cao trình độ. Và kỹ năng quản lý là cần thiết, đặc biệt là đối với các dự án lớn.

Các đại đô thị vẫn được coi là xu thế tất yếu của tương lai. Chúng ta nghe đến rất nhiều khái niệm xanh, thông minh…

Được tích hợp vào các đô thị này. Nếu tất cả đều phát triển theo một công thức chung, giá trị cốt lõi nào làm nên bản sắc của đại đô thị đó?

Chuyên gia mách nước đầu tư bất động sản đại đô thị – Yếu Tố Quyết Định trong Đại Đô Thị Xanh

• Đặc Điểm Riêng Biệt của Mỗi Đô Thị: Mỗi đô thị có thể đạt được tiêu chuẩn về môi trường xanh. Và thông minh theo cách riêng của nó, dựa trên thiết kế và quy hoạch địa phương.
• Ưu Tiên Người Dân và Lợi Ích Công Đồng: Các dự án có hướng phát triển về con người. Và lợi ích của người tiêu dùng thường thu hút sự quan tâm của cộng đồng.
• Như việc tái tạo năng lượng và sử dụng nguồn năng lượng sạch. Cùng với cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội tốt.
• Yếu Tố Kinh Tế Trong Quyết Định Mua Nhà: Đối với các dự án đại đô thị. Yếu tố kinh tế đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà của người dân.
• Ví dụ, khi so sánh giữa hai dự án A và B với các tiêu chuẩn xanh và cơ sở hạ tầng tương đương. Nhưng khu đô thị A mang lại nhiều lợi ích hơn đối với công ăn việc làm của gia đình người mua. Người ta thường sẽ ưu tiên chọn A thay vì B.

– Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!