Dưới đây là những phân tích, nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam. Về công cụ thuế để siết đầu cơ bất động sản và cơ hội cho nhà đầu tư trước khi công cụ này được thực thi:

Thực trạng và đặc điểm của thị trường bất động sản tại Việt Nam

• Sau gần 10 năm định hình và phát triển. Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm.
• Xuất hiện nhiều loại hình bất động sản. Đáp ứng được nhu cầu ở và đầu tư của cả cá nhân trong và ngoài nước.
• Tuy nhiên, thực trạng phân hóa và lệch pha ngày càng rõ rệt. Đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.
• Giá căn hộ và nhà phố tăng liên tục. Không còn các căn hộ bình dân phục vụ cho số đông có nhu cầu.
• Các dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp. Và hơn 70% là dân đầu tư.
• Ở các khu vực vệ tinh xung quanh TP.HCM. Có hàng loạt các dự án mọc ra chủ yếu tập trung vào giới đầu cơ và tích lũy tài sản.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam

Trong vài năm sắp tới

• Khi mức độ lệch pha này tăng mạnh. Tỷ lệ sở hữu bất động sản càng cao rơi vào số ít dân số.
• Sớm muộn Chính phủ cũng sẽ sử dụng công cụ thuế để điều tiết. Và phân chia lại miếng bánh giúp ổn định thị trường và đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở.

Những công cụ thuế có thể được dùng để siết đầu cơ bất động sản

1. Đánh thuế cố định (Regressive tax) khi mua căn nhà thứ 2:

• Phương án này đã được rất nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. Cụ thể, khi một cá nhân sở hữu căn nhà số 2 sẽ chịu mức thuế từ 1,2% (Trung Quốc), 4% (Canada). Hay lên tới 15% với những căn nhà > 1,5 triệu bảng (Anh).
• Đây là phương án dễ áp dụng và đã được đề xuất bởi Bộ Tài chính từ rất lâu.
• Việc tăng thuế % trên tài sản sẽ là nguồn thu dồi dào và chủ yếu đến từ những người giàu, Ít tác động tới những người chưa sở hữu căn nhà nào.

2. Đánh thuế lũy tiến (Progressive tax) từ căn nhà thứ 2:

• Thuế lũy tiến là loại thuế áp dụng mức thuế suất thấp hơn đối với người có thu nhập thấp. Và thuế suất cao hơn đối với những người có thu nhập cao. Dựa trên khả năng chi trả của người nộp thuế.
• Điều này có nghĩa là nếu 1 cá nhân sở hữu càng nhiều căn nhà thì mức thuế áp dụng sẽ tăng dần dựa theo số nhà sở hữu. Chẳng hạn căn nhà số 2 có thể chịu thuế 3%, căn nhà số 3 có thể chịu thuế 5%…
• Cách đánh thuế này có thể làm giảm nhu cầu tích lũy bất động sản vốn khá phổ biến. Ở Việt Nam khi nhiều đại gia sở hữu nhiều bất động sản trị giá lên tới hàng ngàn tỷ.
• Hình thức thuế này có ưu điểm dễ dàng đánh thuế đúng vào nhóm có thu nhập cao. Và sở hữu nhiều tài sản, nhưng chưa phản ánh chính xác giá trị mua vào.
• Thay vào đó, các căn nhà với giá trị lớn sẽ được ưu tiên mua đầu tiên. Và các căn có giá trị thấp hơn sẽ được sở hữu sau.

3. Đánh thuế lũy tiến (Progressive tax) tùy theo giá trị của căn nhà (từ căn nhà thứ 2 trở lên)

• Thay vì hình thức đánh thuế lũy tiến dựa trên số lượng. Thì bắt đầu từ căn nhà số 2 sẽ tính thuế lũy tiến dựa trên giá trị của các tài sản tiếp theo.
• Điều này sẽ không phụ thuộc quá nhiều vào thời điểm sở hữu bất động sản. Mà sẽ tùy thuộc vào giá trị của các căn nhà thứ 2 trở đi. Đây cũng là hình thức đánh đúng vào nhóm có thu nhập cao và dễ dàng thu thuế.

4. 5 cách đánh thuế có thể được dùng để siết đầu cơ BĐS tại Việt Nam – Tăng thuế chuyển nhượng bất động sản (Tranfer tax) khi chuyển nhượng từ 2 lần trở lên:

• Theo quy định hiện nay, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%.
• Hai bên có thể thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng. Có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật.
• Tuy nhiên trong thực tế, các cá nhân tham gia chuyển nhượng. Thường có xu hướng kê khai thấp hơn so với giá bán thị trường nhằm giảm số thuế phải đóng.
• Để hạn chế tình trạng này, Chính phủ có thể tăng thuế chuyển nhượng đối với lần chuyển nhượng tiếp theo. Giúp hạn chế tối đa tình trạng cá nhân đầu cơ vào thị trường bất động sản.

Đầu tư bất động sản là một hoạt động không thể thiếu trên thị trường nhưng cần được kiểm soát. Ảnh minh họa

5. Thuế đánh trên giá trị gia tăng hàng năm (Property tax):

• Chính phủ đã ban hành khung giá đất mới cho 2020-2024 với mức cao hơn so với khung giá cũ 10-20%. Nhưng chưa phản ánh đúng với giá trị thị trường. Thậm chí thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế.
• Với hình thức đánh thuế cho phần gia tăng (added values) hàng năm. Sẽ hạn chế được đầu cơ nắm giữ bất động sản và tích lũy tài sản.
• Việc đánh thuế hàng năm dựa trên điều chỉnh giá trị thị trường đã được áp dụng rất thành công. Tại các quốc gia phát triển ở Châu Âu.
• Tuy nhiên, để áp dụng hình thức này ở Việt Nam thì vẫn còn nhiều việc cần phải làm.

Thời gian vàng để đầu tư BĐS trước khi siết đầu cơ?

• Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước cụ thể về việc siết chặt tín dụng cho ngành bất động sản. Sau khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn.
• Hệ số rủi ro với khoản cho vay kinh doanh bất động sản được điều chỉnh từ 150% lên 200%. Và yêu cầu tỷ lệ vốn huy động/cho vay về mức 85%.
• Dự báo tương lai nguồn vốn vào BĐS có thể giảm. Và lãi suất tăng lên do các biện pháp kiểm soát tín dụng.

Thời gian vàng để đầu tư BĐS trước khi siết đầu cơ?

• Tuy nhiên, lãi suất thực tế đang giảm do NHNN điều chỉnh giảm lãi suất. Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong thời điểm dịch Covid.
• Dòng vốn ưu tiên di chuyển vào các kênh đầu tư an toàn. Và có khả năng sinh lời cao hơn, như vàng ở các khu vực nông thôn và chứng khoán. Bất động sản ở các thành phố lớn.
• Dự báo dòng vốn từ F0 sẽ tiếp tục tăng và ổn định ít nhất cho tới hết quý 1/2021. Với dòng vốn ồ ạt đổ vào thị trường chứng khoán tạo ra cú hích lớn.

Chiến lược đầu tư thông minh trong bối cảnh biến động

• Dòng tiền thông minh sẽ ưu tiên các kênh đầu tư đang trong thời kỳ uptrend và hot như chứng khoán, tiền điện tử (coin).
• Sau đó, dòng tiền này sẽ quay trở lại các kênh đầu tư dài hạn với tiêu chí đảm bảo tích lũy và sinh lợi cao, đặc biệt là bất động sản.
• Cơ hội vẫn còn cho người mua và nhà đầu tư để sở hữu bất động sản trước khi Chính phủ áp đặt các biện pháp điều tiết mạnh mẽ thông qua thuế và lãi suất ngân hàng.

Thời điểm vàng cho đầu tư bất động sản

Với các nhà đầu tư đang có dòng tiền nhàn rỗi thì đây chính là thời gian vàng để đầu tư khi lãi suất đang giảm, chính sách thuế mềm mỏng và thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới cho giai đoạn 10 năm tiếp theo.